作者：林乔
在近期披露的公募基金一季报中，多只REITs产品经营数据也迎来曝光。
其中，消费类REITs经营数据尤为亮眼，同比数据皆有增长，且在二级行情中，一季度内也是消费类产品涨幅居前，共有三只基金涨幅超过30%。
REITs在此前低迷的行情里，吸引不少机构资金参与抄底。券商资管、基金专户与险资等均有布局，尤其是险资出现在多只新发REITs等战投名单中。有机构人士指出，在利率持续走低的背景下，REITs的稳定分红优势尤为突出，成为险资对抗“资产荒”的重要工具。
多只消费类REITs营收增长领先
据Wind数据统计，在所有披露的54只REITs基金中，今年一季度共有15只公募REITs产品营业收入超1亿元。
其中，平安宁波交投REIT收入5.17亿元，遥遥领先于其他产品；国泰君安济南能源供热REIT收入3.77亿元，中信建投国家电投新能源REIT、鹏华深圳能源REIT、中金安徽交控REIT三只产品收入均超2亿元，一季度内，共有15只REITs产品收入过亿元。
从营业收入的同比数据来看，共有32只可比基金。今年一季度营收增长最高的四只产品包括了华夏华润商业REIT、华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华泰江苏交控REIT，同比增长率分别达到82.3%、60.85%、30.2%和16.24%。
从类型来看，涨幅居前的几只产品中，消费类REITs占据主力，作为去年上新的“新面孔”，这部分产品在基本面上领跑同类。有公募人士指出，首批REITs的推出是为了给市场树立标杆和示范，引导后续REITs市场的健康发展，因此政策层面更倾向于选择优质资产作为试点，以确保市场的平稳启动和良好形象。
华夏华润商业REIT在一季报中解释营收大幅增长时称，截至报告期末，基础设施项目可供出租面积134151平方米，实际出租面积132950平方米，出租率99.10%，继续维持高位。截至报告期末，入驻租户数量共计548家，租约加权平均剩余租期为2.03年，租金单价水平为421.03元/平方米/月。
“此外，客流及会员人数延续增长势能。2025年一季度，青岛万象城客流同比增长9%，单月客流再创历史新高。同时，会员规模持续上涨，报告期末会员总人数达151万，同比增长20.85%，总量相当于青岛市常住人口的七分之一，展现了较好的会员发展势能。”
此前，有券商负责人表示，消费业态具有抗周期属性，即使在经济环境不佳的情况下也能保持相对稳定的收入。“因此，消费REITs依然会是较为安全的投资选择。”
56只产品实现正收益
净利润数据方面，纳入统计的62只产品中，有56只基金实现了正收益，其中，平安宁波交投REIT净利润达到1.08亿元；排在第二和第三位的则是中信建投国家电投新能源REIT和国泰君安济南能源供热REIT，一季度分别实现净利润8400.28万元和7354.67万元，共计29只产品净利润超过1000万元。
亏损方面，工银河北高速REIT、中航易商仓储物流REIT两只产品一季度亏超千万元，分别为2366万元与2183万元。
中航首钢绿能REIT、华夏基金华润有巢REIT等7只产品一季度净利润实现了同比增长。中航首钢绿能一季度利润实现同比翻倍，基金经理在一季报中表示，基金管理人协同运营管理机构，在冬季运行期间对垃圾池开展保温改造，改善垃圾发酵情况，主动提升机组发电效率，以及受去年同期机组检修影响，报告期内发电量同比增长17.80%，结算电量同比增长20.75%。
此外，作为保租房项目，出租率是决定项目现金流的重要部分，华夏基金华润有巢REIT基金在今年一季度净利润也实现了超过80%的增长，基金经理在季报中表示：“运营管理机构针对春节前后租赁市场淡旺季特征，发挥市场化经营优势，提前布局，通过组织专项营销活动，拓展多元招租渠道，确保资产项目出租率水平稳定提升。此外，对于配套商业项目运营团队则根据区域需求与铺位具体情况，有的放矢地进行存量调铺与空置铺位新招商。”
REITs一季度涨幅可观
一季度内，REITs走出反弹趋势，中证REITs指数涨9.76%，除了新上市产品外，华夏首创奥特莱斯REIT、华夏大悦城商业REIT两只产品涨37%，华安百联消费REIT涨超34%，嘉实物美消费REIT涨约28%，不难发现，受基本面利好因素影响，涨幅居前的多只基金均为消费类产品。
REITs的触底反弹得益于机构的接连入场。华泰证券研报指出，从2024年年报数据来看，公募REITs持有人集中度提高，2024年年报披露的持有人户数相较2024年中报平均下降14.4%，户均持有份额增加17.9%，机构投资者占比持续上升。
“券商自营活跃性显著提升，对各类资产全面增配，尤其是对于消费、市政环保、高速公路增持较多。保险资金对基本面判断相对谨慎，继续增持保租房、消费类，减仓有弱化风险的仓储物流和市政环保。券商资管、基金专户、保险资管对各类REITs的配置均有减少，或与部分投资人卖出兑现收益有关。产业园、仓储物流受地产周期影响较大，机构间增减持行为有所差异，或反映出其对基本面修复预期的不同。”该研报指出。
此外，险资也对REITs基金颇为青睐。例如，近期上市的南方顺丰物流REIT就有22个保险资金账户获配，获配金额超2亿元，涉及人保寿险、招商信诺人寿、新华人寿、长城人寿、中英人寿等多家险企。
业内人士表示，在利率持续走低的背景下，REITs的稳定分红优势尤为突出，成为险资对抗“资产荒”的重要工具。此外，REITs底层资产扩容至新能源、数据中心等新领域，扩募机制化常态化增强了资产吸引力，流动性也因做市商制度完善而改善，这些因素共同提高了险资布局REITs产品的热情。
排版：刘珺宇
校对：王朝全
