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金融报道| “询价、限量、分红、流动性”公募REITs的关键词

本文来源于财经网 2021-05-26 12:27:00
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备受市场瞩目的公募REITs正在加速推进。

2021年5月17日晚,证监会、沪深两市交易所宣布,博时基金、华安基金、富国基金、平安基金、中航基金、红土创新基金、东吴基金、中金基金、浙商证券资管这9家机构申报的基础设施公募REITs获批。

5月19日,这些产品就发布了询价公告、招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托管协议。

5月24日起首批9只公募REITs陆续开启询价,这意味着离正式开售又进了一步。

5月25日晚间起,首批公募REITs陆续公布了询价结果及定价,目前已经公布定价的包括普洛斯、张江REIT、东吴苏园、浙江杭徽、盐港REIT和首钢绿能。

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博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨对财经网金融表示,目前,地方政府基础设施资产存量也已经超过100万亿元,保守估算,若按照百分之一的证券化率粗略估计,基础设施REITs市场规模接近万亿元,市场发展潜力巨大,未来发展空间值得期待。这项业务很有希望成为每家基金公司未来新的业绩增长点。

战略投资者定向配售

财经网金融梳理注意到,首批9只基础设施公募REITs产品覆盖了高速公路收费、环保污水处理、产业园和仓储物流四大领域。

据悉,首次发售将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。而9只产品的战略配售比例均超过55%。

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目前,9只产品的发行份额各不相同。其中,中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金募集总份额最多,为15亿份。博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金紧随其后,募集总份额均为9亿份。

红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金募集总份额为8亿份,平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金募集总份额为7亿份。浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金三只募集总份额均为5亿份。

而中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金募集总份额最少,仅1亿份。

此外,9只产品预计发售时间有差别。上海证券交易所网下及网上投资者的认购日期预计为2021年5月31日-6月4日,预计6月11日基金成立。深圳证券交易所不同产品的预计认购时间有较大差异。其中首钢绿能的预计发售时间为5月28日,其余3只基金的发售时间为5月31日。博时招商蛇口产业园REIT询价公告中预计份额2021年6月21日上市

而从REITs基金初始募集基金总额以及战略配售的份额也显示出机构的热情度。

机构认购火爆 定价成关注焦点

根据公告,9只基金将于5月31日正式开售,5月24日、25日为询价日。询价方面,9只产品的询价区间有所不同,大多介于2元至5元,部分高至8元至14元。

引人注意的是,5月25日晚间起,首批公募REITs陆续公布了询价结果及定价。

财经网金融梳理注意到,而从询价结果来看,机构投资者参与REITs的积极性颇高,包括私募基金,银行、保险、券商的资管机构均有参与。

其中,盐港REIT询价结果为每份基金份额2.300元人民币,本基金总发售份额为8亿份,其中战略投资者认购4.8亿份;回拨前向网下投资者发售2.24亿份,向公众投资者发售0.96亿份。净募集金额为18.4亿元人民币。

浙江杭徽认购价格为8.720元/份。本次询价提交了有效报价的投资者数量为26家,管理的配售对象个数为57个,有效拟认购份额数量总和为53,080万份,为初始网下发售份额的4.86倍。

普洛斯认购价格为3.89元/份。本次询价提交了有效报价的投资者数量为33家,管理的配售对象个数为66个,有效拟认购份额数量总和为196,670万份,为初始网下发售份额的5.85倍。

张江REIT认购价格为2.99元/份。本次网下发售提交了有效报价的投资者数量为31家,管理的配售对象个数为55个,有效拟认购份额数量总和为138,430万份,为初始网下发售份额的8.85倍。

东吴苏园认购价格为3.88元/份。本次网下发售提交了有效报价的投资者数量为28家,管理的配售对象个数为35个,有效拟认购份额数量总和为104,050万份,为初始网下发售份额的3.613倍。

首钢绿能认购价格为13.380元/份。经基金管理人和财务顾问确认,可参与本次网下认购的有效报价配售对象为42个,其对应的有效报价数量为33,390万份

引人注意的是,基础设施公募REITs扩大了投资者范围至公众投资者,丰富了普通投资者的投资品种,实际上基础设施公募REITs也降低了投资门槛。

REITs产品AB面

根据基金公开披露的公告,首批9只公募REITs预计募集规模合计超过300亿元。其中,平安广州交投广河高速公路REIT为最大发行项目,预计发行规模为86.74亿元。紧随其后的是中金普洛斯仓储物流REIT和浙商证券沪杭甬高速REIT,分别为56.18亿元和41.35.而中航首钢生物质REIT为最少发行项目,预计发行规模为12.49亿元。

事实上,公募REITs可以提供相对稳定的分红收益。以鹏华前海万科REITs为例,作为国内首只公募REITs,近几年分红额度都是居首。成立以来收益跑赢纯债型基金。

引人注意的是,待首发定价确定后,或直接影响基金的分红率,从9只公募REITs产品已经公布基金招募说明书看,不同项目间差异较大,预计现金流分派率为4%-12%。其中,浙商证券沪杭甬高速REIT2021和2022年度净现金流分派率最高,分别为12.40%和10.50%。而招商蛇口REITs2021年和2022年的预测净现金流分派率相对较小,分别为4.10%和4.16%,。

“公募REITs的风险收益特征基本上介于股票和债券之间,价格波动性肯定比债券要高,甚至一些比较严格的投资人会把它划分为同于股票。”博时基金胡海滨表示。而对于REITs战配比例较高,市场担忧其流动性问题。他认为,流动性弱并不是一个问题,而是产品的一种特征。其流动性远不如股票,这是因为公募REITs投资人本来就是以持有为目的,而不是以交易为目的

与此同时,他还指出,一方面REITs与股票相比还有做市商的机制,可以提供一定的流动性;另一方面,投资人类型比较分散,从散户到不同类型的金融机构的风险偏好不一样,相对来说有一定活跃度的交易。

【作者:许楠楠】 
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