◎记者 张欣然

规模增长、生态完善、投资者结构多元化……我国公募REITs市场正迎来全新的发展格局。

11月8日，银华绍兴原水水利REIT在深圳证券交易所上市交易，标志着第一单全国水利基础设施REITs正式落地，这也是公募REITs市场拓展底层资产领域的又一次探索。

从商业大楼到水利项目，公募REITs正将更多优质不动产资产带入资本市场。2024年，中国公募REITs市场迎来发行高峰，累计发售规模达462.46亿元，市场生态持续完善。

规模不断提升生态不断完善

自中国公募REITs试点以来，2024年是发行量最大的一年。截至11月15日，2024年公募REITs已发行21单，而2021年至2023年，公募REITs分别仅发行11单、13单和5单。

REITs可以简单理解为优质不动产项目的上市。“比如我想投资一栋商业大楼，但手里又凑不出足够多的钱，这时候公募机构就会把很多像我这样的投资人的钱汇集到一起，去买下一栋优质商业大楼的所有权或者经营权，再进行专业的运营管理，最后把每年赚到的利润分配给我们。”一位资深市场人士解释。

自2021年6月首批产品问世以来，公募REITs发行总规模已达1474亿元。在政策利好的背景下，今年市场对公募REITs的关注度大为提升，与此同时整体生态也在不断地完善和丰富。

一方面，公募REITs上市资产类型越来越多，除了常见的交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施等类型外，还在不断拓宽资产范围，今年以来就有两单新资产类别的公募REITs问世。

11月8日，银华绍兴原水水利REIT成功在深交所上市交易，标志着全国首单水利基础设施REITs正式落地，为水利领域基础设施投融资开辟了一条全新路径。

9月29日，深交所发布，易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金状态更新为“已受理”。这意味着国内首单农贸市场公募REITs即将上马。易方达华威农贸市场REIT以华威西营里农产品(6.620, 0.01, 0.15%)交易中心为底层资产。据了解，该项目是福州市区重要的农产品采购流通节点和保供单位。

双重发行机制已经打通

当前，公募REITs“首发+扩募”的双重发行机制已经打通。今年以来，保障性租赁住房、能源、产业园等资产类型的多只公募REITs陆续启动扩募工作。

11月13日，上海证券交易所信息披露显示，国泰君安(19.470, -0.11, -0.56%)临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金项目状态为“已申报”。同日，华夏基金发布公告称，华夏基金华润有巢REIT产品变更暨扩募份额上市申请事项已获得证监会和上交所受理。

公募REITs扩募，指的是已经上市的公募REITs为了进一步增加资金规模，扩大投资范围或提升流动性，而进行的额外募集资金的行为。业内人士解释，通过扩募，公募REITs可以增加其管理的资金总量，从而有能力投资更多的资产或项目。扩募所得资金可以用于投资新的基础设施项目或其他符合公募REITs投资策略的资产，也可以增加公募REITs在二级市场上的流动性。

从成熟的公募REITs市场经验来看，我国已发行的公募REITs产品仍有较大的扩募空间。

上海睿投私募基金管理有限公司总经理周磊表示，我国公募REITs市场共有50只产品，总市值超过1200亿元人民币。相比之下，新加坡市场上有40只公募REITs，但其总市值达到了5000多亿元人民币；日本市场上则有58只公募REITs，市值达到7000多亿元人民币。

“预计公募REITs市场将进一步扩容，并为投资人提供稳定收益。”周磊说。

在此前举行的中国REITs发展2024年会上，中国人寿(44.140, -0.58, -1.30%)保险（集团）公司原董事长、原保监会副主席杨明生建议，要加快公募REITs市场规模的扩容：一方面，在推进常态化发行的同时，鼓励公募REITs产品通过扩募壮大，建议简化公募REITs扩募流程，提升扩募效率，提升扩募阶段外部借款的杠杆率上限，把存量公募REITs做大做强，形成对标蓝筹股的蓝筹公募REITs产品，提升产品影响力。另一方面，进一步对底层资产的业态范围进行扩容。尽管我国公募REITs已覆盖的业态范围较为丰富，但仍可以加速推动更多传统和新兴业态的资产上市，如传统办公、酒店、数据中心等。

耐心资本逐步进入公募REITs市场

今年以来，公募REITs市场的投资者结构也发生了变化，以险资为代表的耐心资本正不断流入。

早在2021年11月，保险资金便被允许投资公募REITs，但是大部分资金在今年才流入。市场人士分析称，这是由于在“资产荒”的背景下，面对成本高企的负债端，保险资金选择了分红有保证的红利股以及公募REITs。其中公募REITs的分红可以免税，这是其相对于高股息股票的优势所在。

杨明生表示，自首批公募REITs上市以来，保险资金便将公募REITs产品作为战略型资产进行全方位布局，且不断提升参与力度。截至2024年6月末，保险机构在公募REITs所有非原始权益人战配投资者中的参与规模占比最高，约为20%。网下投资者中，保险机构的参与也相当活跃，占比超过30%。

不过，杨明生认为，耐心资本参与公募REITs市场的积极性还要提升。目前，部分保险公司投资公募REITs产品时受偿付能力约束较大，如投资公募REITs的风险因子仍然较高，他建议进一步解决相应资金投资的痛点和难点，提升其投资意愿；同时，建议给予重要的战略投资者更多的参与权和知情权，如允许参与发行定价、基金决策委员会、顾问委员会或设置观察席位等，提升战略投资人参与投资的积极性。

不过，为促进整个市场流动性的提升，公募REITs的投资者群体也更需多样化。中金公司(36.070, 0.02, 0.06%)发布的研报认为，券商机构或是当前参与公募REITs市场投资最为活跃的群体；保险机构虽配置规模较大，但其二级市场的活跃度或仍在提升过程中；公募及私募机构虽配置规模较少，但活跃度正边际提升。