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公募REITs即将上新 可作为养老资产长持

本文来源于中国基金报 2021-11-22 11:19:59
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记者 张燕北

首批9只公募不动产投资信托基金(REITs)试点产品上市近五个月后,第二批公募即将发售。近日获批的2只公募REITs产品有望于11月26日至29日期间正式发售,最快于12月6日成立。基于首批公募REITs认可度较高,市场运行平稳,开局良好,第二批公募REITs有望继续赢得投资者青睐。

从投资角度看,基础设施公募REITs适合偏好长期稳定收益的投资者。对于个人投资者而言,买公募REITs相当于买了一只特殊类型的基金,它的流动性较高、收益相对稳定、安全性也比较强,而且投资的项目普通大众看得懂。

首批公募REITS运行平稳

首批公募基础设施REITs自6月21日上市以来已满五个月时间,期间9只产品整体运行平稳,开局良好。随着市场趋于理性,9只公募REITs逐步回归价值中枢,流动性改善,估值大幅抬升。

数据显示,首批9只基础设施公募REITs上市首日集体收涨。其中,蛇口产园上涨14.72%。随后,9只基础设施公募REITs交易价格呈小幅波动态势,第一周收盘价格全部高于发行价格。

上市运行五个月以来,从首批公募REITs的收益情况来看,大部分产品在二级市场表现十分优异。截至11月19日收盘,9只基础设施公募REITs中,仅1只产品价格低于发行价。其中,首创水务REIT价格涨幅最高,为28.97%;首钢绿能涨幅达到27.8%;中金普洛斯REIT、盐港REIT涨幅双双超20%;张江REIT、浙江杭徽REIT、蛇口产园、东吴苏园涨幅均超过10%。仅广州广河最新收盘价低于发行价,目前轻微折价0.21%左右。

整体来看,生态环保项目表现出较强的成长性,首钢绿能和富国首创水务作为两只特许经营权类公募REITs,也是两只上市以来涨幅最高的品种。

在成交额方面,数据显示,上市首日9只基础设施公募REITs总成交额达18.60亿元,成交量高达4.27亿份。随后,成交额呈现快速下降趋势,6月29日首次降至亿元以下,随后成交情况进入平稳期,在6000万至8000万元左右波动,目前成交额躲在1000万至3000万之间波动。

在流动性方面,公募REITs的成交量在上市首日非常活跃,随后活跃度显著下降。从换手率来看,当前总体换手率在1%至2%左右波动。对于公募REITs上市以来的市场表现,华南一位公募人士认为,整体呈现出低波动、低换手率的特征,符合REITs产品特点,也符合市场预期。

值得一提的是,首批9只公募REITs中已有部分产品开启2021年度首次分红。其中,中金普洛斯REIT以累计可供分配金额8241.4万元计算,此次分红应分配金额约为7830万元;中航首钢生物质REIT以累计可供分配金额1.22亿元计算,此次分红应分配金额约为5154.1万元。

可作为养老资产长持

在首批公募REITs“开门红”后,出现了更多后来者。近两个月内,第二批共4只公募REITs陆续进入发行审批流程,其中2只REITs认购在即。由于首批产品的较好示范,市场对本月下旬开始募集的2只公募REITs寄予厚望。那么对于个人投资者而言,这批公募REITs是否值得认购?

业内分析人士表示,REITs的标的资产一般具有较强的抗通胀、保值功能。REITs具有长期可靠且具有增长性的分红收入,还可以通过本身价值的上涨获得资本利得的收入。公募REITS的发行认购门槛低,由专业机构管理,也为个人投资者配置优质的不动产资产、分享国家经济高质量发展的机遇提供了投资路径。

RETIs与其他股债商品的相关性低,可改善组合风险收益特征,分散风险,优化投资组合。多数REITs能在证券交易所上市交易,与传统的以所有权为目的不动产投资相比,REITs具有更丰富的参与、与退出的方式。

一位公募投资人士直言,“基础设施公募REITs还是比较适合个人投资的,首先它的流动性较高、收益相对稳定、安全性也比较强,更重要的是基础设施REITs投资的项目,基本上都是普通大众看得懂的项目。例如,假如将北京的一条机场收费高速公路拿来进行REITs,相信北京居民、出差和旅游到过北京的民众,都能对该高速公路进行项目尽调,也能根据堵车程度、路况信息等来判断这条路的经营情况。”

对于投资者关心的流动性问题,一位公募人士表示,公募REITs现金流预期比较稳定,基础设施类的底层资产受经济周期波动的影响较小,因此特别适合长期持有型的投资者。

中信建投(601066)证券研报表示,从投资角度看,基础设施公募REITs适合偏好长期稳定收益的机构投资者和个人投资者。其中,由于特许经营权类REITs需要采取现金流折现法进行估值,其类似于债券,即市场基准利率降低时,资产折现率降低,估值增加,收益增加;产权类REITs的标的资产是不动产,其优势在于抗通胀,当经济体中存在流动性过剩的情况时,其升值潜力增长。

由于公募REITs特别适合长期持有,有业内人士建议公众投资者将其作为未来养老资产来配置,谋取即非投机性、长期稳定收益。

(编辑:许楠楠)
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