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房贷现收紧信号:房贷利率或将上升 分类调控效果渐显

本文来源于金融时报 2017-02-10 08:25:54 我要评论(0
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2017年楼市依旧引人关注。近两个月来,不少中小银行住房贷款额度偏紧。京沪两地房产中介机构也反映,目前银行住房贷款的放款节奏普遍放慢,房贷收紧信号日益明晰。市场分析,前期“两限”调控政策加码对需求面造成了明显抑制,配合银行机构金融资源引导,将对楼市产生更大的影响。

房贷现收紧信号

2017年开始,房地产市场在一定程度上呈现降温态势。在中国指数研究院监测的30个城市中,1月有24个城市的商品住宅成交面积出现环比下降,6个城市成交面积环比上升。其中,4个一线城市全部下滑,平均降幅为40%;二线城市平均下降42%;三线城市下降18%。

在价格方面,部分热点城市房价也出现松动。数据显示,1月深圳房价继续回落,成交均价54931元/平方米,环比下降0.03%;广州成交均价16970元/平方米,环比微跌0.61%。据报道,从目前市场的情况来看,北京、上海两大一线城市低于9折的住房贷款优惠利率已不复存在,有商业银行将低于9.5折的房贷优惠利率审批权全部收归分行层面。

另外,据媒体报道,近日,上海已有部分中小商业银行为缓解住房贷款余额压力,要求支行鼓励房贷客户提前还款,甚至对提前还款给予减免违约金的优惠。

第三方机构融360数据显示,今年1月,全国首套房贷款平均利率为4.46%,环比上升0.01个百分点。去年12月,居民中长期贷款占新增人民币贷款和新增中长期贷款的比重分别为41%和38%,较去年11月下滑30个百分点,较去年同期下滑8个百分点。

房贷利率或将上升

记者梳理发现,在去年各大银行的中报中,不少银行均指出要将个贷作为优质资源,寄希望在该领域继续拓展市场。“这一状况可能发生改变,最起码必须符合监管的要求。”易居房地产研究院研究总监严跃进告诉记者,从目前的状况来看,银行这一战略的落实情况可能生变。

中原地产分析师卢文曦认为,按照历年经验,一般年初银行贷款额度普遍比较宽松,而今年开局就保持较紧格局,中小商业银行贷款余额紧张。从一系列举措可以看出,今年楼市资金链可能较去年偏紧,使用资金成本或将提高,在“去杠杆”背景下,楼市交易过程或面临压力。

针对近期央行上调逆回购利率和SLF利率,也有不少市场声音表示这可能会对房贷价格产生间接影响。海通证券(16.00 -0.31%,买入)宏观分析师姜超通过对比国开债利率认为,房贷利率还是存在上调空间的,“目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。”但齐鲁资管首席经济学家李迅雷则认为,这种效果可能很有限,因为“货币政策一般是总量政策,未必仅仅针对房地产,只有针对房地产的相对利率政策,才会对房价产生显著影响”。

政策效果继续显现

数据显示,2016年前11个月,在全国房地产开发建设本年到位资金来源中,企业自有资金比例仅为14.5%,为2001年以来新低。抽样核查发现,至少六成的土地交易款来自外部融资,潜在风险不容忽视。

今年的中央经济工作会议提出,既要抑制房地产泡沫,又要防止大起大落,定下了房地产调控的总基调。在前不久召开的地方两会上,热点城市均表示严格执行调控政策,稳定房价。如北京公布今年楼市调控目标为房价环比不增长;上海表示要牢固确立“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,始终坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”,完善“四位一体”住房保障体系;天津国土房管部门则表示加大楼市分类调控力度,避免土地市场出现“地王”等。另外,多地表示将在土地供应、住房租赁市场等方面提供政策保障。

事实上,去年年底,部分主要银行已在央行窗口指导下,控制了按揭贷款的审批和放款速度。银监会方面也多次强调分类实施房地产金融调控,坚持分类调控、因城施策,抑制热点城市房地产泡沫,促进房地产市场平稳健康发展。

严跃进表示,虽然从去年四季度开始,包括成交量在内的一些房地产数据已经显现出调控的效果,炒房现象得到一定遏制。但由于不少政策具有一定滞后性,须更多关注今年3月及以后的数据。他预计,随着各地调控政策进一步发酵,后期成交量将下跌5%左右。不过他也强调,鉴于政策对房地产市场的期望是“平稳”,加之刚需的存在,房价方面依旧会保持小幅上涨,全年预计同比上涨6%。

【作者:张末冬】 (编辑:xunannan)
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