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险资关联交易调查:220亿元投向不动产基建六项目

本文来源于证券日报 2016-08-18 08:43:31 我要评论(0
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不同项目的投资收益率分化较大,行业整体收益率水平下滑明显

■本报记者 冷翠华 

“这个工程不仅要给房子抗震加固,改造期间我们搬出去租房还有搬家费、房租补贴,改造完成后还能增加使用面积,挺好的!”家住北京菜市口附近的张大爷向《证券日报》记者介绍,他所在的小区马上要开始抗震加固工程,目前已经完成入户调查。

在采访过程中,记者发现,尽管老百姓并不知道房屋改造背后的资金来源和运作模式,但他们十分欢迎政府主导的这项工程,尤其是部分居民能有效改善住房条件。

关系民生的棚户区改造工程中,正有越来越多险资的身影。记者根据保险行业协会信披平台数据统计,今年以来,仅涉及关联交易的险资参与棚户区改造的案例便有6个。

而在另类投资领域,不动产和基建领域仍是险资投向的主要战场,这从关联交易的险资投向中就有迹可循。今年以来,关联交易的险资中约有220亿元投入到不动产和基建领域,而债权投资是最主要的形式。

积极参与棚户区改造

项目多有担保方

在险资的多个投资项目中,参与棚户区改造是一项关系民生的工程。随着保险业新“国十条”明确鼓励险资利用多种形式支持重大基础设施、棚户区改造等民生工程,最近几年,险资都投入了较大规模的资金参与到这类工程中,险资参与棚户区改造的资金量已达千亿元级别。

根据披露信息,今年以来,涉及关联交易的险资参与棚户区改造的案例共有6起。具体来看,建信人寿受让“建信托-渝富新型城镇化及棚户区改造集合资金信托计划(第一期)”3亿份,交易金额3.06亿元,交易对手为嘉实基金。据了解,该信托项目投资标的是“渝富建-沙坪坝区新兴城镇化(棚改)基金”,募集资金用于向渝富团的全子公司增资及发放委托贷款,优先级合伙人为建信信托-渝富新型城镇化及棚改集合资金信托计划。

同时,“太平-中信国安北京西城区棚户区改造项目不动产债权投资计划”吸引了太平人寿、太平养老和太平再保险的投资,涉及总金额5.3亿元。该计划由太平资产发起设立,偿债主体为北京信达置业有限公司,募集资金以债权方式用于北京市西城区庄胜二期A-G地块危改项目。该计划项下债权投资由中信国安集团有限公司提供本息全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

在采访过程中,《证券日报》记者发现,尽管老百姓并不知道房屋改造背后的资金来源和运作模式,但他们十分欢迎政府主导的这项工程,尤其是部分居民能有效改善住房条件。家住北京菜市口附近的张大爷向记者介绍,他所在的小区马上要开始抗震加固工程,目前已经完成入户调查,“这个工程不仅要给房子抗震加固,改造期间我们搬出去租房还有搬家费、房租补贴,改造完成后还能增加使用面积,挺好的!”他说道。

首都之窗消息显示,今年北京西城区棚改共40个项目。而据媒体报道,未来5年,西城区将以成片棚户区改造、老旧小区抗震加固等工作为重点,大力推进棚户区改造项目,确保2020年基本完成。

27项债权投资计划

占比超七成

记者注意到,在不动产及基础设施关联交易的各项投资中,所有棚户区改造投资计划都有保证担保方,而其他项目公布了相关担保信息的并不多。业内人士表示,投资计划有担保人会增加一层安全保护,与险资的风险偏好相契合。

在资产荒的大背景下,险资都在思考如何能找到安全、收益率相对较高的投资产品。记者发现,今年,险资一如既往地青睐房地产和基础设施建设领域,截至目前该领域涉及关联交易的投资总额达220亿元左右。

在投资形式上,险资大多采取债权投资的方式。在今年到目前为止的38项不动产投资关联交易项目中,共有27项为债权投资,占比为71%。而去年同期,险资关联交易中债权计划的占比约25%,(组合类)保险资管产品占比约22.7%。

根据中保协官网披露的相关信息,今年以来,截至目前,从涉及关联交易的债权投资计划投资金额来看,中再寿险认购的“中再-百荣世贸商城不动产债权投资计划”金额达37亿元,位居单笔投资金额之首。同时,该债权投资计划还获得了中再财险25亿元的认购,以及大地财险18亿元的认购,3家险企的认购金额总和达80亿元,投资期限为3+2+6年。

另外几笔投资金额较大的债权投资计划包括:合众人寿12亿元认购的“合众-南宁恒大国际中心不动产债权投资计划”,该计划募集的资金将用于南宁恒大城市建设有限公司开发建设的南宁恒大国际中心项目。恒大人寿10亿元受让徽商银行合肥分行在“生命资产-恒大中心不动产债权投资计划”中享有的1000万份债权单位所对应之债权计划受益权,该投资计划以合肥粤泰商业运营管理有限公司作为偿债主体,委托资金专项投资于合肥恒大中心C地块商业不动产项目。

今年,保险公司还向关联的不动产公司发起了几次增资。具体来看,平安人寿以资本金向平安不动产增资51.68亿元,增资后,前者持有平安不动产的股权从49%增长至49.5%。增资金额超过上季末净资产的1%,构成重大关联交易。通过本次增资,平安不动产注册资本从100亿元变更为200亿元。

前海人寿5月份披露信息,该公司向宝能酒店投资有限公司增资0.8亿元。据介绍,该酒店开发核心资产为位于深圳市大鹏新区大鹏半岛的桔钓沙国际度假酒店项目,前海人寿以7.08亿元持有酒店开发40%的股权。为了保证工程的顺利推进,并按照预定计划投入使用,前海人寿同意与其他股东等比例增资,其中前海人寿增资金额为0.8亿元,占比40%,以在建设投资已接近尾声、项目即将营业的情况下,保证前海人寿的股权比例以及投资的预期收益。

此外,泰康人寿向其子公司武汉联投双湖房地产公司增资0.45亿元。武汉联投双湖地产公司是泰康人寿为投资建设武汉养老社区及配套设施,通过北京国际信托集合资金信托计划收购100%股权的项目公司。

整体投资收益率下滑

部分项目收益率仍达10%

今年年初以来,险资投资收益率如何?这不仅是险企关心的问题,也是业内人士普遍关注的焦点问题。从披露了收益率预期的关联交易情况来看,险资在不动产领域的投资收益率差异较大,最高达10%,最低的为4.2%,平均收益率为6.84%,而在《证券日报》记者采访的两位业内人士看来,这一平均数字绝对高于行业整体的收益率,行业实际的收益率比这个要低不少。

具体来看,今年以来共有10家险企投资的不动产债权投资计划公布了预期投资收益率,涉及到7个投资计划。其中,投资收益率最高的达10%,分别是合众人寿投资的“合众-南宁恒大国际中心不动产债权投资计划”,以及恒大人寿投资的“生命资产-恒大中心不动产债权投资计划”。建信人寿受让的“建信托-渝富新型城镇化及棚户区改造集合资金信托计划(第一期)”预期收益率为8%。投资收益率最低的是中荷人寿投资的“中意-扬中棚改债权投资计划”,预期年化收益率为4.20%。根据公开了相关数据的项目计算,险资不动产债权投资计划的预期年收益率为6.84%。

对10%的收益率预期,两位接受记者采访的险企投资人士均表示十分惊讶。其中,某寿险公司资产管理事业部负责人表示:“数据出错了吧?或者是以前遗留下来的老项目。”他表示,即使是在去年,债权计划10%的年收益率也是很少见的,他介绍道,在和业内人士交流时,大家都称今年险资的债权投资计划收益率大幅下降了50%左右,一般的商业地产或者煤炭业债权投资计划预期收益率能达到6%左右,有的安全性较高但收益率较低的项目收益率仅有4%左右。另一位险企投资负责人表示,从行业层面看,今年新增的险资债权投资收益率平均大约在5%-6%,去年的这一水平大约在6%-7%。

在资产荒的大背景下,保险资金面临着较大的投资压力,公司经营业绩也受到了较大影响。在这种形势下,大多数险资在投资时仍然将控制风险、寻求稳定收益放在首位,但也有声音表示担心部分资产驱动负债型险企或许会选择较为激进的投资路径。

(编辑:xunannan)
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