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全球股市震荡与央行降息 资金流进避险资产

本文来源于人民日报海外版 2015-08-31 09:48:15 我要评论(0
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最近全球股市经历了2008年金融危机以来最为波动的一周。新兴市场股市大幅下跌,多个国家货币兑美元创多年来新低,货币贬值幅度在3%以上的新兴市场经济体高达17个。中国股市也在2015年经历了前所未有的波荡起伏,过去两个半月,A股指数下跌了32%,而单在过去的一周,上证综指和深证综指均跌近12%。股市暴跌源于对于中国以及其他新兴市场国家经济放缓的担忧,也有因为过去七年由量化宽松堆砌的资本市场泡沫所引起的调整,促使投资者加快把高风险资本如商品、商品货币(包括澳元、纽元、加元等)、股票等转向投资避险产品。

全球货币波动人民币也得面对贬值风险

过去的一周里,多国货币也出现了非常大的波动,目前新兴市场国际中,货币贬值幅度在3%以上的高达17个。人民币近期也出现了较大幅度的贬值,是对市场有关趋势的同步。中国外贸顺差在减少,美联储又有加息预期,央行选择了一次性快速贬值,一方面作为对抗美元的加息预期,一方面也希望可以防止资本的外流。

8月25日央行宣布降息降准。自2015年8月26日起,下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,以进一步降低企业融资成本。其中,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。另外,自2015年9月6日起,下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持银行体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长。

此次降准降息,中央意在释放长期流动性对冲,稳定利率,也是对冲经济下行的手段,同时也是为了稳定市场情绪。近期人民币突然贬值,以及股市连续下跌与全球市场动荡形成负反馈,市场恐慌情绪蔓延。从此次降准降息释放的流动性规模来看,对冲基础货币缺口意图更为明显,并未主动释放过多的流动性。

做好全球资产配置:跨市场、跨主题、跨货币策略

短期看,美联储加息预期减弱加息,预计中国、欧洲及日本央行仍持续量化宽松的大环境下,美元有理由继续维持强势。在股市、货币、经济同时面临高度不稳定因素的情况下,中国投资者有必要谨慎配置资金,制定顺应“新常态”社会局面的投资策略。配置上建议以保本为主,并按社会经济环境及个人实力适度配置资金于不同国家市场、不同资产类别及不同货币上。与此同时,优先考虑兼具收益性、安全性和融资需求大等一系列特征的资产类别。在这一点上,很多在专业机构的投资者在过去一段时期已预测到在全球量化宽松政策影响下所带来的资金、货帀及房地产波动,并及时调配资金、更新配置策略,其中较为受欢迎的资产类别是相对较传统、简单但又结合了资本杠杆特色的海外房地产,其中又以伦敦最受欢迎。

为了演示海外房产在投资组合中发挥的作用,本次以2002到2012年全球经济及股市均相对困难的时段为参考,假设投资者在传统的股票加债市的投资组合内布局不同比例的海外房产,将得到怎样的投资回报。

过去十年中如果配置了更多资产在房地产上,收益会发生什么变化?

假设在2002年按照股票、债券和房地产的不同投资比例进行100万美元的投资,有如下三种投资组合:

u 投资组合A:传统资产配置方式

u 投资组合B:50%配置在房地产

u 投资组合C:全部配置在房地产上

注:以上图表数据来自 IP Global Limited

房地产配置收益、投资组合总结分析

为何伦敦能成为最受全球投资者欢迎的海外房产类别之一,可以从它与其他投资类别的回报对比显示。下图为截至2014年3月的一年间各资产类别的回报对比,其中显示投资于伦敦房产板块的回报率相对更有吸引力:

为何投资者如此钟情于伦敦房产?

伦敦房价表现

数据来源:Knight Frank Residential Research

目前伦敦房地产的需求来自于全球,大约60%以上的买家来自海外,但同时当地的已规划及在建房源却远运不能满足需求。下图显示,到2020年,伦敦房产的总短缺率预计将达到42.5%。

伦敦住房供给数据分析

以上图表数据来源:Knight Frank Residential Research

对于伦敦房市未来的房价及租金回报预估,市场的预测数字也普遍乐观。虽然看起来比较保守及稳定的升幅,但由于房地产有着可以贷款操作的杠杆特性,它的温和增幅反而更能鼓励市场自由操作、减少政府干预、从而有利中长期的投资。

伦敦资产价值预估

来源:CBRE/Knight Frank/JILL/Savills Residential Research

伦敦租金价值预估

来源:CBRE/Knight Frank/JILL/Savills Residential Research

城贯铁路基建项目房产健康发展

影响伦敦房产市场的另一个重要的正面因素是在当地自2009年开展的Crossrail城贯铁路,是全欧洲最大型的基建项目,将伦敦城的东西整体贯通。在加强客运能力的同时,对伦敦房地产的价值有全面提升的作用。该铁路预计于2018/19年通车,目前个别铁路沿线周边的地价已经开始不同程度的上涨,有意考虑伦敦房地产的投资者可以多加留意相关区域。

最后,在考虑投资英国房地产时不得不注意英国的经济预测及英镑汇率走势。早些时候,英国工业联合会(CBI)上调英国经济预期,预计英国经济今年将增长2.6%,明年进一步加速至2.8%。技术上看,英镑兑美元已经突破1.5700心理关口附近强阻力,同时始于8月7日低点的上升趋势多次提供了良好支撑,只要汇价保持在该趋势线现为1.5660水平上方,则前景仍然看涨。

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【启德布鲁克山庄项目亮点】

(1)供需方面:英国本地房源供不应求,刚性需求持续增长,租房率攀高。

(2)位置方面:位于东伦敦3区,泰晤士河南岸,55公顷绿地环绕。15分钟到达伦敦市中心,紧邻伦敦金融城生活圈,交通便利,极具升值空间。

(3)选择方面:公寓、联排别墅任选,高标准精装,自住投资两相宜。999年产权、2015-2017年陆续交房。

(4)投资机会:44万英镑起,首付仅需10%,可贷款购房,杠杆放大投资收益,投资潜力巨大。

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